一邊是賺的盆缽滿盈，不停地?cái)U(kuò)大規(guī)模，一邊卻是人跡罕見(jiàn)，轉(zhuǎn)讓關(guān)門，民宿到底賺不賺錢呢？

近年來(lái)，火熱的市場(chǎng)需求，吸引一批有理想有情懷的人投資民宿。想進(jìn)入民宿行業(yè)投資的人形形色色，有傳統(tǒng)行業(yè)的老板、教師、裝修公司的老總、咖啡館老板、旅行社經(jīng)營(yíng)者等等。要說(shuō)共同點(diǎn)，那就是他們大多都有一種想要回歸鄉(xiāng)野的情懷。

但是，民宿之路真的美好嗎？

事實(shí)上，除了少數(shù)入住率超過(guò)90%的明星民宿外，更多的民宿入住率低得可憐，甚至連日常的運(yùn)營(yíng)費(fèi)都難以為繼。眼看著這幫滿揣著情懷的人興致高漲進(jìn)入民宿行業(yè)，眼看著投入幾百萬(wàn)開啟了一間間漂亮的民宿，又眼看著一間間民宿紛紛轉(zhuǎn)讓……真真驗(yàn)證了孔尚任在《桃花扇》中的那一句：眼看著他起高樓，眼看著他宴賓客，眼看著他樓塌了。

民宿，看上去很美

80后杭州女孩Nana，剛脫手了一間民宿。

2014年8月，Nana在白樂(lè)橋的民宿開出來(lái)了。5個(gè)朋友一起，投入了將近200萬(wàn)元，2層半小樓一共有8個(gè)房間。

 

Nana說(shuō)，當(dāng)時(shí)白樂(lè)橋已有100家左右的民宿了，每年還以幾十家的數(shù)量在增加。“剛開始，我們的生意還是不錯(cuò)的。很快，Nana發(fā)現(xiàn)，市場(chǎng)對(duì)民宿這一業(yè)態(tài)的熱情淡了。“最淡的季節(jié)是冬天，有時(shí)幾天都看不到一個(gè)客人。”

“當(dāng)你的愛(ài)好變成了賺錢的工具，體驗(yàn)就沒(méi)那么好了。”Nana解釋，當(dāng)了老板后會(huì)發(fā)現(xiàn)，員工只有一個(gè)前臺(tái)和阿姨，很多事情都要自己做，既要懂電腦，還要懂水電。“安裝家具、換燈泡、疏通馬桶、剪花草、買菜燒菜，各種活都要自己做。”

 

到了2016年年中，大股東手頭缺資金想退出，幾個(gè)人一商量，干脆就轉(zhuǎn)讓了。“我不是特別看好這個(gè)行業(yè)，想賺錢比較難。這兩年轉(zhuǎn)讓的不少。”Nana算過(guò)，“自家平均50%多入住率，除去房租日常開支等，有一點(diǎn)微利，但從整個(gè)投資回報(bào)率來(lái)說(shuō)很低，還沒(méi)有上班收入高。跟存銀行定期差不多。”

 

按照Nana的說(shuō)法，民宿是否賺錢跟入行早晚關(guān)系不大，早開，房租低一點(diǎn)，壓力相對(duì)小一點(diǎn)，但開得越久，裝修一定就越老，而現(xiàn)在年輕人喜歡新鮮，按照行業(yè)規(guī)律，5年左右要翻修一次，到時(shí)又要投入一大筆錢。再加上房租年年遞增，實(shí)在是壓力山大！

網(wǎng)上有一個(gè)數(shù)據(jù)：95%的民宿在虧錢。這個(gè)數(shù)字聽(tīng)上去有點(diǎn)駭人聽(tīng)聞，但投資民宿到底賺不賺錢呢？我們還是以數(shù)字說(shuō)話。

先來(lái)算一筆賬

目前國(guó)內(nèi)的民宿以云南、杭州最為火爆，而云南的民宿總量更是居于全國(guó)之首，近些年各種影視作品的推波助瀾，使得越來(lái)越多的文藝青年們一言不合就到大理來(lái)一場(chǎng)說(shuō)走就走的旅行，各種參差不齊的民宿也是絡(luò)繹不絕，有的經(jīng)久不衰，但大多都是曇花一現(xiàn)，生意慘淡。

在進(jìn)行了大量的網(wǎng)絡(luò)調(diào)研并和民宿主交流之后，我們決定通過(guò)前期投入、日常支出和年收入來(lái)粗略地算一筆賬，看一看開民宿到底是賺還是虧？一般租建民宿的合同時(shí)間為5到10年，我們就算一下這期間是否能夠平衡。

 

一、前期投入

A.租金

首先我們選定最具代表性的云南大理作為我們的民宿基地，目前開民宿有兩種方式，改建（租當(dāng)?shù)厝说姆孔樱┖娃D(zhuǎn)讓，我們選擇最為主流的轉(zhuǎn)讓。

 

通過(guò)網(wǎng)上搜尋大理周邊的招租信息后發(fā)現(xiàn)，區(qū)位相對(duì)好一點(diǎn)（洱海周邊）的租金都已經(jīng)飆升到了10—20萬(wàn)/年（15個(gè)房間左右），一般至少一次性租5—10年。假定我們現(xiàn)在定位打造一家15個(gè)房間中等層次的民宿，租5年，一次性付（個(gè)別會(huì)分期付）。

B.裝修

經(jīng)咨詢調(diào)研，15個(gè)房間規(guī)模的民宿，基礎(chǔ)裝修、家具電器、以及民宿的風(fēng)格營(yíng)造，至少需要50萬(wàn)以上。

 

C.營(yíng)銷

目前房地產(chǎn)公司的新媒體營(yíng)銷投入大概是3萬(wàn)/月起，涉及文案、設(shè)計(jì)、簡(jiǎn)易H5互動(dòng)開發(fā)等線上部分業(yè)務(wù)（不涵蓋線下落地執(zhí)行費(fèi)用）。在綜合考量與房地產(chǎn)營(yíng)銷的差異性和民宿后期自帶粉絲群傳播能力這部分，我們暫定前5年的平均營(yíng)銷支出為1萬(wàn)/年（新媒體純靠經(jīng)營(yíng)者以及同好自己策劃、碼字、拍照、設(shè)計(jì)，在微信微博朋友圈這些地方傳播，這塊自己人工精力都不算在內(nèi)了）。

 

 

二、日常開銷

A.水電費(fèi)（不算水，5年）

水電費(fèi)主要構(gòu)成為日常照明、空調(diào)、熱水器。15間客房，年入住率按2成算（不能再低了，否則直接關(guān)門算了）。

為了方便統(tǒng)計(jì)，我們忽略水費(fèi)，只計(jì)算電費(fèi)——空調(diào)用電，日均12小時(shí)，2度/小時(shí)，大理商業(yè)用電0.775元/度，一年按365天計(jì)算。

 

B.人員費(fèi)

民宿人員配置至少要保證3個(gè)人（保潔1個(gè)，管理2個(gè)），我們暫定投資者不參與管理，全部雇人。根據(jù)大理地區(qū)的用人市場(chǎng)價(jià)來(lái)計(jì)算。

保潔3500元/月/人，管理人員4500元/月/人，5年不漲工資。

 

C.易耗品

D.日常送洗

E.維修費(fèi)

這三部分每年都會(huì)增長(zhǎng)，尤其是維修部分，隨著年頭增加，水暖的問(wèn)題會(huì)越來(lái)越嚴(yán)重，未來(lái)方便計(jì)算，我們根據(jù)一些網(wǎng)絡(luò)的數(shù)據(jù)暫取最低平均值：

 

 

三、收入

傳統(tǒng)的大多數(shù)民宿還是以住宿的收入為主，入住收入取決于入住率和入住價(jià)格。(此次計(jì)算之中餐飲、展品售賣等附加收入暫且不計(jì))

根據(jù)大量的調(diào)研和咨詢得知，大理乃至全國(guó)的入住率淡旺季大約分為四個(gè)層級(jí)，分別有不同的入住率和價(jià)格。我們按照運(yùn)營(yíng)相對(duì)較好的情形來(lái)計(jì)算（大多數(shù)民宿淡季的價(jià)格集中在100-300元左右，入住率低。旺季的價(jià)格相比淡季會(huì)翻一番，在600元左右，入住率基本百分之百）。

 

 

 

經(jīng)過(guò)計(jì)算我們發(fā)現(xiàn)，在經(jīng)歷了5年穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)后，仍然未能回本，甚至沒(méi)達(dá)到收支平衡。事實(shí)上很多民宿開到第三年就堅(jiān)持不下去了。

 

此時(shí)卻再次面臨了交房租和重新裝修，目前國(guó)內(nèi)的裝修水平，能堅(jiān)持5年已經(jīng)是相當(dāng)?shù)牟诲e(cuò)了。粗略一算又要投入將近100萬(wàn)進(jìn)去。

如果依舊能夠平穩(wěn)上升和發(fā)展，按照以上的算法，在第8年的時(shí)候會(huì)開始盈利。

8年的不懈投入與堅(jiān)持，才能換來(lái)盈利，而且還是在忽視了租金上漲、旅游導(dǎo)向等諸多的風(fēng)險(xiǎn)，這種常規(guī)的民宿，你的情懷還夠支撐嗎？

路在何方？眾籌or聯(lián)合？

經(jīng)過(guò)上文的計(jì)算，想必大家也看到了單靠情懷的民宿之路是很艱辛的，太多無(wú)法預(yù)知的風(fēng)險(xiǎn)和阻礙都?jí)涸诹艘粋�(gè)人身上，可謂是一步錯(cuò)，步步錯(cuò)。

那么，我們不禁要問(wèn)了，真的沒(méi)辦法打破僵局嗎？

其實(shí)，想要輕松賺錢需要具備兩個(gè)基礎(chǔ)條件：自有房屋、自己做老板。一切的根源還是在于成本的輸出與回款周期的問(wèn)題。既沒(méi)有房租成本，也沒(méi)有太多的人力成本，那么運(yùn)營(yíng)起來(lái)自然就一片光明了。

對(duì)比之下，富有情懷的文藝青年們?cè)鯓硬拍馨衙袼拮龌钅兀砍�了依舊要降低成本，還要提升入住率。眾籌就是一種很好的方式，聯(lián)合眾人的資源，起到降低成本，擴(kuò)大影響的作用。

 

比如說(shuō)，若設(shè)計(jì)師參與眾籌，設(shè)計(jì)成本這一部分節(jié)約的同時(shí)，又能夠保證民宿品位和整體的調(diào)性；若工程裝飾方面的人參與眾籌，既可以降低施工成本，又能夠保證施工質(zhì)量；若媒體人、旅游業(yè)人參與眾籌則可以在降低營(yíng)銷成本的同時(shí)，將推廣傳播做到最大化；若特色餐飲、手工藝人參與眾籌，則可以為民宿帶來(lái)更多的附加值。

除此之外，眾籌還有另一個(gè)優(yōu)勢(shì)：參與眾籌的人本身就是消費(fèi)者。眾籌的模式首先就鎖定了一批忠實(shí)客戶，我們稱之為子客戶群，他們能夠在自己的朋友圈中做到最有針對(duì)性的傳播，還可以利用閑暇時(shí)間分時(shí)度假，大大提升民宿淡季的入住率。

用情懷來(lái)把控民宿的整體裝修和服務(wù)的調(diào)性，用商業(yè)的思維來(lái)運(yùn)作民宿，通過(guò)眾籌的商業(yè)模降低成本、平分風(fēng)險(xiǎn)和精準(zhǔn)營(yíng)銷，這是民宿在發(fā)展之中最為重要的一部分。翻得過(guò)這道坎，情懷和錢景并不遙遠(yuǎn)。

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