民宿客棧專題研究——市場分析

空間分布及市場規(guī)模

全國客棧民宿截止2015年共超過4萬家，主要分布在南方，且以西南和東南地區(qū)最為火熱，這一現(xiàn)狀與我國旅游業(yè)的整體發(fā)展現(xiàn)狀相吻合。

• 截止目前，我國大陸客棧民宿總數(shù)達(dá)42658家。其中云南以6466家客棧民宿的數(shù)量位居全國第一；

• 從各地?cái)?shù)量規(guī)模上來看，超過3000家的只有北京與麗江兩地，超過2000家的為廈門、大理、嘉興三地；

• 客棧民宿的分布集中于旅游業(yè)比較發(fā)達(dá)的區(qū)域，這一分布特征與我國旅游業(yè)的整體發(fā)展現(xiàn)狀相吻合。

房價(jià)水平及房間數(shù)量

一半以上的客棧民宿平均房價(jià)在100-300元，700元以上的客棧民宿也有一定比例。近9成的客棧民宿房間數(shù)在30間以下，36%客棧民宿低于10間房。

入住率及平均房價(jià)

據(jù)云管家最新統(tǒng)計(jì)，2016年一季度全國及熱門客棧集聚地的客棧民宿的入住率明顯高于星級(jí)酒店及其他類型酒店。

客源分布

自有客源超過6成，分銷渠道主要通過OTA攬客來實(shí)現(xiàn)，分銷渠道多樣化。江浙滬客源占78.56%，是客棧民宿客群的主力軍。

民宿客棧如何引爆市場

全民休閑度假時(shí)代來臨，度假人群劇增，市場需求增長。中國每年國內(nèi)旅游人次達(dá)36億人次，其中超過18億人次在鄉(xiāng)村、古街。預(yù)計(jì)未來5到10年，鄉(xiāng)村旅游接待人次可達(dá)20億人次，農(nóng)民直接接待可達(dá)10億人次。

1政策引爆

國家層面：

地方層面：

2需求引爆

中產(chǎn)階級(jí)崛起城市由一線城市開始往內(nèi)陸三四線城市蔓延，中產(chǎn)階級(jí)消費(fèi)升級(jí)，構(gòu)成客棧民宿行業(yè)增長的核心驅(qū)動(dòng)力。

渴望釋壓、追求品質(zhì)生活的中產(chǎn)階級(jí)成為中高端民宿的主力客群，民宿供給品質(zhì)升級(jí)、價(jià)格攀升VS不低的入住率反映出中產(chǎn)階級(jí)層的旺盛需求。

3經(jīng)濟(jì)引爆

經(jīng)濟(jì)的發(fā)展的導(dǎo)致住房增多，以及村里人外出就業(yè)所產(chǎn)生的空心村的涌現(xiàn)，這兩點(diǎn)原因?qū)е伦》靠罩眉笆Ｓ�，剩余價(jià)值隨著共享經(jīng)濟(jì)而升值。

共享經(jīng)濟(jì)2.0時(shí)代到來

4投資引爆

創(chuàng)客返鄉(xiāng)及投資狂潮掀開鄉(xiāng)創(chuàng)鄉(xiāng)建新熱潮。文創(chuàng)和跨界為特征的新造鄉(xiāng)運(yùn)動(dòng)，革新了鄉(xiāng)村旅游的開發(fā)邏輯，地域文化得以傳承，鄉(xiāng)村活力得以延續(xù)。各路資本注入，社會(huì)的財(cái)富和一部分資源正從都市向鄉(xiāng)村轉(zhuǎn)移，品牌、連鎖運(yùn)營模式助推民宿品質(zhì)高端化發(fā)展。

2011-2013年，非標(biāo)準(zhǔn)化住宿市場投資年均增長13.1%，超過酒店行業(yè)整體增長率的3個(gè)百分點(diǎn)。

首旅酒店旗下首旅寒舍，計(jì)劃在全國各地籌建近6-10個(gè)項(xiàng)目；眾安集團(tuán)旗下香港主板上市企業(yè)中國新城市轉(zhuǎn)戰(zhàn)民宿市場；外婆家跨界投資6000萬元發(fā)力高端民宿。

首批20個(gè) “ 中國鄉(xiāng)村旅游創(chuàng)客示范基地 ” 分布圖

民宿客棧專題研究——發(fā)展現(xiàn)狀

發(fā)展起源

客棧民宿這一住宿方式最早是在英國發(fā)源，在美國臺(tái)灣等地得到發(fā)展。

隨著我國旅游業(yè)的迅速發(fā)展，客棧民宿行業(yè)也進(jìn)入了高速發(fā)展期。

客棧民宿在國內(nèi)的發(fā)展時(shí)間較短主要現(xiàn)狀如下：

1、從空間分布上來說，主要分布在南方；

2、從發(fā)展進(jìn)度來看，行業(yè)整體處于起步階段，少數(shù)地區(qū)發(fā)展相對(duì)成熟，但市場行情火爆；

3、從類型上來說，除農(nóng)戶自營的傳統(tǒng)民宿外，外來者租賃經(jīng)營的社會(huì)型民宿占較大比重。

分類

目前國內(nèi)客棧民宿主要分為傳統(tǒng)民宅簡單改造式民宿和類精品酒店精致化民宿，都有各自的優(yōu)勢(shì)與短板。

•傳統(tǒng)民宅改造式客棧民宿在服務(wù)水平、裝修改造及特色化營造上存在短板；

•類精品酒店客棧民宿多追求文藝化的設(shè)計(jì)，產(chǎn)品同質(zhì)化較為嚴(yán)重，在日益多元化的市場需求上難以打造屬于自己的核心競爭優(yōu)勢(shì)。

開發(fā)條件

客棧民宿開發(fā)的條件主要可以分為以下三個(gè)層級(jí)，在開發(fā)過程中要注意這三類條件的層次，保證首要條件的情況下盡量滿足另外兩個(gè)層級(jí)的條件。

運(yùn)作模式

客棧民宿開發(fā)可以分為自發(fā)型、協(xié)會(huì)型、政府主導(dǎo)型、企業(yè)主導(dǎo)型四種運(yùn)作模式。

客棧民宿專題研究（一）

客棧民宿專題研究——客棧民宿經(jīng)典案例

案例區(qū)域選擇標(biāo)準(zhǔn)

我們擇取了中國客棧民宿發(fā)展相對(duì)集中和成熟的區(qū)域，包括臺(tái)灣地區(qū)、長三角地區(qū)、滇西北地區(qū)、西南地區(qū)、閩東南地區(qū)和海南區(qū)域。

區(qū)域內(nèi)個(gè)案，按照經(jīng)營情況、亮點(diǎn)特色、口碑評(píng)價(jià)和參考意義四個(gè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行案例的選取，通過對(duì)國內(nèi)典型區(qū)域典型客棧民宿案例的深入分析。

臺(tái)灣典型客棧民宿

墾丁伯利恒民宿

1 概況

2 配套及服務(wù)

• 伯利恒配套及服務(wù)相對(duì)完善，且增加了一些貼心化的增值服務(wù)，進(jìn)一步改善了住客的居住體驗(yàn)；

• 對(duì)0-5歲的兒童，在不添加床位的基礎(chǔ)上免費(fèi)，降低了家庭類住宿成本；

• 此外，設(shè)置專門的吸煙室，保證公共休憩空間的衛(wèi)生；

• 提供免費(fèi)前往墾丁大街的來回接駁車，方便住客旅行。

3 運(yùn)營及擴(kuò)張

• 伯利恒05年即開業(yè)，深耕服務(wù)與口碑，廣受游客好評(píng)，在當(dāng)?shù)啬酥僚_(tái)灣建立了很好的品牌形象；

• 待知名度及時(shí)機(jī)成熟后，墾丁伯利恒經(jīng)營者，先后建立了一生一世、迦南美地和天空好藍(lán)三個(gè)民宿，整體風(fēng)格依舊延續(xù)伯利恒獨(dú)特的地中海式希臘風(fēng)情，并在細(xì)節(jié)上更加注重細(xì)節(jié)的營造，力求在保持品牌連貫性的基礎(chǔ)上，為游客提供更精致化的住宿體驗(yàn)。

   

長三角典型民宿客棧

后塢生活

1 概況

2 一站式服務(wù)配套

• 后塢生活提供一站式的服務(wù)配套，致力于讓住客足不出戶便可享受到包括休閑、娛樂、餐飲等方面的優(yōu)質(zhì)服務(wù)；

• 在這里，有咖啡吧、餐吧、酒吧、泉水吧和手作吧，住客可根據(jù)自己不同的需求，進(jìn)行相對(duì)的選擇，體驗(yàn)不同的休閑度假方式。

3 生活方式營造

• 后塢經(jīng)常性舉辦騎行、徒步、野外采摘、太極、書法、農(nóng)場、暢游垂釣等活動(dòng)的開展，著重向住客傳達(dá)一種健康的生活理念，使住客能夠在住宿期間，與大家一起感受健康生活的魅力；

• 高頻度的集體活動(dòng)也對(duì)增加住客之間的互動(dòng)性，營造一定的社交氛圍具有重要作用。

滇西北典型民宿客棧

七間房

1 概況

雙廊七間房專為享受安靜舒適，自在悠閑的度假客人而設(shè)，通過類酒店似的設(shè)施和服務(wù)，為客人一個(gè)在大理雙廊的“別致的家”�？蜅Ｋ�有的房間，家具，裝置裝飾，都由知名設(shè)計(jì)師原創(chuàng)精心設(shè)計(jì)，注重細(xì)節(jié)品味，提供私享空間。

2 定食

• 主廚叫松松，與七間房老板丁磊的發(fā)小。松松高大溫和，在英國開過四年餐館，廚藝了得。從一個(gè)國外餐廳老板轉(zhuǎn)化為一個(gè)客棧的主廚，只是因?yàn)樵诖罄恚�在七間房，顯得順理成章；

• “七間房秘制焗排骨套餐”是七間房西餐廳主推的菜品，也是主廚松松的招牌菜。排骨需要經(jīng)過六個(gè)小時(shí)的熬制，急凍，再做后續(xù)的處理，故這道菜不能馬上就做，即時(shí)當(dāng)天點(diǎn)餐也無法制作完成，需要住客提前預(yù)定；

• 七間房將這道菜成功打造為客棧的飲食IP，成為很多住客停留七間房期間必點(diǎn)的一道菜品，也成為七間房客棧文化重要的組成部分。

3 定制服務(wù)

• 自由行成為國內(nèi)度假游首選，越來越多的度假客人預(yù)訂完酒店后，選擇自駕自由出行，七間房緊抓這一趨勢(shì)，將自己打造為大理地接社，為住客提供行程安排和攻略，并增加旅拍等個(gè)性定制化服務(wù)，但遠(yuǎn)遠(yuǎn)無法滿足市場需求；

• 2015年，七間房老板丁磊做了一個(gè)新的項(xiàng)目，叫“七蘋果”。這是全國首家“自駕車+公寓+自助廚房”的度假公寓，可以為客人提供定制行程、定制旅拍和微電影、定制早餐、定制車型等定制化服務(wù)；

• 七間房完全走輕資產(chǎn)運(yùn)營模式，上游與房產(chǎn)開發(fā)商合作經(jīng)營空置房源，下游通過與租車公司長期合作，為游客提供可定制的車型和酒店到機(jī)場的接機(jī)服務(wù)。七蘋果“2個(gè)房間+1輛車”的組合型產(chǎn)品設(shè)計(jì)，不僅滿足了自駕游旅客的需求，也讓產(chǎn)品性價(jià)比實(shí)現(xiàn)最大化。

西南區(qū)域典型民宿客棧

三姑民宿

1 概況

• 三姑民宿位于成都三圣鄉(xiāng)，由民宅改造而成，傳統(tǒng)的農(nóng)家生活基調(diào)；

• 老板是在比利時(shí)生活了很多年的成都姑娘，多年的國外旅居生活，造就了老板恬靜淡然的性格和處事方式；

• 無論是音樂、書法，還是陶藝、清茶，住客都可以在這里找到志同道合的人。三姑民宿在保證基本住宿設(shè)施的基礎(chǔ)上，更多地注重住客與住客之間，住客與三姑民宿之間的交流與互動(dòng)。

2 手作民藝

• 三姑民宿不僅僅將手作民藝看做一個(gè)愛好，更將其打造成為一個(gè)手作民藝展銷平臺(tái)，住客在這里學(xué)習(xí)制作的陶制品、書法品都可以寄放在三姑民宿進(jìn)行展銷；

• 展銷平臺(tái)的建立緊密住客與三姑民宿之間的聯(lián)系的同時(shí)，也在一定程度上塑造了三姑民宿的社交氛圍，使住客與住客之間的交流更加密切。

閩東南區(qū)域典型民宿客棧

紅堂生活旅館

1 概況

• 一紅堂前身是鼓浪嶼最早的基督教禮拜堂之一“講道堂”，建筑以石為基，紅磚青瓦，院子以石為界，三顆百年老樹環(huán)抱院落，樹下有陽光書坊、池塘、陽傘、一整層的雞尾酒吧，住客可以花大把時(shí)間，獨(dú)享一份時(shí)光的靜謐；

• 紅堂經(jīng)營者是已經(jīng)退休的老潘夫婦。身為設(shè)計(jì)師的老潘，辭掉設(shè)計(jì)師工作，帶著妻子來到家族定居四代的鼓浪嶼，為住客還原最原始，最真實(shí)的鼓浪嶼生活方式。

2 風(fēng)格打造

• 外觀上大潘盡可能地保留了講道堂原本的建筑風(fēng)貌，修繕的同時(shí)也保護(hù)這座有歷史的教堂。破舊的木架，搖曳的窗戶都用最頂端自然的材料小心地替上，拆下來的屋梁被改制成木凳在各個(gè)房間使用，屋頂?shù)耐咂�更是一片一片親手蓋上，讓懷舊的質(zhì)樸氛圍分分中暖化人心；

• 紅堂很好地延續(xù)了原有建筑的風(fēng)格，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行合理的改造和修繕，將客棧整體的氛圍營造與建筑本身的年代感融合，實(shí)現(xiàn)了老建筑資源的最大化利用。

3 雞尾酒吧

• 一層為鼓浪嶼最大的酒吧，備有投影儀、音響、話筒等設(shè)備，可辦私人派對(duì)、小型會(huì)議、單位小型聚會(huì)，可以按需求提供庭院BBQ聚會(huì)，也可舉辦小型婚禮，滿足了不同客群的需求；

• 復(fù)古的格調(diào)與老教堂相得益彰，舊時(shí)的門扇窗格，在這里成了獨(dú)具風(fēng)格的吊頂，講道堂的石砌基石也成了酒吧的天然裝飾，實(shí)木的桌椅給人溫厚舒服的手感，燈光柔美、輕吟淺唱，營造的整體氛圍，使住客能夠很好地放松自我，愉悅身心。

海南典型民宿客棧

時(shí)光倉懷舊藝術(shù)客棧

1 概況

• 三亞首家LOFT工業(yè)懷舊風(fēng)格客棧，位于大東海區(qū)域。裸露的磚墻，質(zhì)樸的水泥氣息，是來自設(shè)計(jì)師對(duì)孩童年代久遠(yuǎn)的記憶和懷念。雙層的復(fù)式結(jié)構(gòu)和原木家具，點(diǎn)綴上隨性的手繪墻面，使一切都透露著一種樸素，安靜，自然的現(xiàn)代感，映射出一種獨(dú)特的光芒；

• 客棧除了提供基本的配套設(shè)施外，還向住客提供旅游，大巴或轎車租賃服務(wù)，方便住客出游。

2 房型

• 設(shè)計(jì)師精心設(shè)計(jì)了不同風(fēng)格和功能的特色主題居住空間，包括大床房、標(biāo)間、三人房、四人房等房型，迎合了不同旅游客群的居住需求，讓LOFT空間展現(xiàn)了更多的可能性；

• 房間的布局特有特色，有工業(yè)風(fēng)、搖滾風(fēng)還有小清新地中海風(fēng)格，但均保持懷舊范，與整體格調(diào)相符；

• 在這里，情侶、兄弟、閨蜜、三四口之家等不同的旅游客群，都可以在這里找到鐘意的房型，在點(diǎn)點(diǎn)懷舊細(xì)節(jié)中，感受旅行的美好和文藝。

客棧民宿專題研究——客棧民宿發(fā)展趨勢(shì)

本以為等有錢了才想起出去玩，8090后真有一顆說走就走的心：

• 從關(guān)注客棧民宿的年齡結(jié)構(gòu)來看，目前8090后占了絕大部分，年輕一代已成為旅游住宿市場的主力軍。

   

• 從表中可以看出這一類人群外出旅游的頻率較高，一年至少一次與一年多次的人群占比總共近百分之八十，形成了固定旅游的習(xí)慣。

客棧民宿的主力消費(fèi)價(jià)格在150到250之間，這一人群的消費(fèi)潛力大有望增長

客棧民宿的價(jià)格接受區(qū)間主要在150至450之間，但是在這個(gè)區(qū)間中占比較高的90后隨著工作收入增加，消費(fèi)力也必然增強(qiáng)，所以未來的客棧民宿的主力消費(fèi)區(qū)間預(yù)計(jì)在400以上。

從統(tǒng)計(jì)結(jié)果來看旅游住宿經(jīng)濟(jì)型酒店還是首選，客棧民宿的品質(zhì)參差不齊，硬件與服務(wù)都有待提高，未來的客棧不再僅僅是住的地方，而是一種旅行方式和態(tài)度。

• 從旅游住宿的選擇來看，由于價(jià)格優(yōu)勢(shì)選擇經(jīng)濟(jì)型酒店是最多的，客棧民宿的占比排在第二，但旅游住宿向個(gè)性化發(fā)展的趨勢(shì)明顯，客棧民宿這部分市場會(huì)逐漸增大。

• 大部分游客對(duì)客棧民宿的印象較好，但由于某些打著民宿客棧招牌的住宿，沒有實(shí)質(zhì)，很多游客住過之后感覺徒有其表，整個(gè)客棧民宿行業(yè)缺乏規(guī)范化。

客棧民宿相對(duì)于酒店類產(chǎn)品最大的優(yōu)勢(shì)在于讓旅客感受到不同的氛圍，而旅客對(duì)客棧民宿最大的期待是可以感受不同的地域文化

• 從圖表中明顯看出，游客最關(guān)心的是在客�？梢泽w驗(yàn)到當(dāng)?shù)氐纳�活，所以客棧民宿無論是在裝修還是在軟性服務(wù)上最關(guān)鍵的是要與當(dāng)?shù)氐牡赜蛭幕�相結(jié)合。

• 統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)明顯可以看出游客在選擇客棧民宿時(shí)不注重品牌，因?yàn)檫B鎖酒店的品牌可以代表其服務(wù)，而客棧民宿類產(chǎn)品的基礎(chǔ)設(shè)施與氛圍營造是游客最看中的。

需求端特點(diǎn)

供給端不足

客棧民宿發(fā)展趨勢(shì)

• 客棧民宿在整體設(shè)計(jì)和日常運(yùn)營中上趨于個(gè)性化，但在房間內(nèi)基本的物品功能布置漸趨標(biāo)準(zhǔn)化；

• 注重一種生活形態(tài)和生活理念的輸出，注重體驗(yàn)式的環(huán)境營造；

• 客棧民宿越來越注重休閑度假屬性的植入，為住客打造一個(gè)遠(yuǎn)離都市喧囂的休憩空間；

• 類青年旅社般的交流和社交氛圍，注重客棧與住客、住客與住客之間的交流和互動(dòng)，使客棧形成一定的社群文化。