蓋房、賣房，這種簡(jiǎn)單粗暴式房地產(chǎn)業(yè)在內(nèi)地已逐漸成為過去，內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)正在加速。不同于過去的多元化轉(zhuǎn)型策略，建設(shè)特色小鎮(zhèn)正在成為內(nèi)地房企轉(zhuǎn)型的新方向。碧桂園、華僑城、綠城等一批領(lǐng)先房企正在打造中國(guó)的“小鎮(zhèn)計(jì)劃”，探索用“造城計(jì)劃”尋找新的利益增長(zhǎng)點(diǎn)。

特色小鎮(zhèn)是什么？

世界上有許多著名的特色小鎮(zhèn)，有旅游觀光型的小鎮(zhèn)、歷史文化型的小鎮(zhèn)，更有度假休閑的小鎮(zhèn)等，這些小鎮(zhèn)或以自然、人文景觀引人注目，或以環(huán)境宜人、休憩養(yǎng)生讓人駐足。

歐洲小鎮(zhèn)

浙江省政府工作報(bào)告這樣定義“特色小鎮(zhèn)”：“按照企業(yè)主體、資源整合、項(xiàng)目組合、產(chǎn)業(yè)融合原則，在全省建設(shè)一批聚焦七大產(chǎn)業(yè)、兼顧絲綢黃酒等歷史經(jīng)典產(chǎn)業(yè)、具有獨(dú)特文化內(nèi)涵和旅游功能的特色小鎮(zhèn)，以新理念、新機(jī)制、新載體推進(jìn)產(chǎn)業(yè)集聚、產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)升級(jí)。”“特色小鎮(zhèn)”是“具有明確產(chǎn)業(yè)定位、文化內(nèi)涵、旅游和一定社區(qū)功能的發(fā)展空間平臺(tái)”�？梢�，“特色小鎮(zhèn)”，已不是一個(gè)普通意義上的小鎮(zhèn)概念，而是一個(gè)集產(chǎn)業(yè)、文化、旅游和社區(qū)之功能于一體的一個(gè)新型聚落單位。

浙江小鎮(zhèn)

不同于日常所言的“小鎮(zhèn)”，“特色小鎮(zhèn)”，很顯然是一個(gè)全新的概念，它是以產(chǎn)業(yè)為核心；以項(xiàng)目為載體；生產(chǎn)、生活、生態(tài)相融合的一個(gè)特定區(qū)域。

特色小鎮(zhèn)，既稱“小鎮(zhèn)”，應(yīng)該有多“小”?

特色小鎮(zhèn)以不大于10平方公里、10萬(wàn)人口為宜，一般不超過3至5平方公里和3至5萬(wàn)人的鎮(zhèn)及產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)為主。

特色小鎮(zhèn)的特點(diǎn)

特色小鎮(zhèn)是產(chǎn)業(yè)之鎮(zhèn)

特色小鎮(zhèn)，首先是產(chǎn)業(yè)之鎮(zhèn)，是一個(gè)產(chǎn)業(yè)的空間載體。特色小鎮(zhèn)的打造，必須與產(chǎn)業(yè)規(guī)劃統(tǒng)籌考慮，小鎮(zhèn)的繁榮，也必須要有產(chǎn)業(yè)支撐。

產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的特色小鎮(zhèn)，與現(xiàn)有的產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)不能混同：從產(chǎn)業(yè)本身來看，特色小鎮(zhèn)所承載的產(chǎn)業(yè)，如云計(jì)算、基金、互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)等，更具創(chuàng)新性，而且需要以新理念、新機(jī)制和新技術(shù)、新模式來推進(jìn)產(chǎn)業(yè)集聚、產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)升級(jí)。這與產(chǎn)業(yè)園區(qū)的一般性集聚是有所區(qū)別的——將體現(xiàn)更強(qiáng)的集聚效應(yīng)和產(chǎn)業(yè)疊加效應(yīng)。另外，特色小鎮(zhèn)，還承載了除卻產(chǎn)業(yè)以外的文化、旅游等其他功能。

特色小鎮(zhèn)是文旅空間

特色小鎮(zhèn)，不僅僅是產(chǎn)業(yè)的集聚、融合，其地方文化、休閑文化的魅力，也將是特色小鎮(zhèn)的重要元素。特色小鎮(zhèn)的文化特色，要注重結(jié)合地域文化特色，挖掘文化內(nèi)涵，形成小鎮(zhèn)個(gè)性文化，并將這種小鎮(zhèn)文化植入小鎮(zhèn)建設(shè)的各個(gè)層面和領(lǐng)域，從而增強(qiáng)企業(yè)與居民的文化認(rèn)同感。

特色小鎮(zhèn)是宜居之地

特色小鎮(zhèn)的建設(shè)，應(yīng)是高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃、高起點(diǎn)打造，無(wú)論是環(huán)境設(shè)計(jì)、建筑外觀、功能布局、能源利用，還是生活設(shè)施、現(xiàn)代服務(wù)，都應(yīng)從現(xiàn)代化、人性化的角度著手建設(shè)，改善居民生活環(huán)境，提高生活品位，既能吸引和滿足小鎮(zhèn)居民工作和創(chuàng)業(yè)的需要，也能使其感覺小鎮(zhèn)生活的舒適和自在，增加對(duì)小鎮(zhèn)社區(qū)的心理歸宿感。

綜合來看，特色小鎮(zhèn)上述四個(gè)功能的疊加融合，才是特色小鎮(zhèn)的應(yīng)有內(nèi)涵。這四個(gè)功能不是簡(jiǎn)單地相加，而是融匯于一體，優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)業(yè)是小鎮(zhèn)立鎮(zhèn)之本，文化是小鎮(zhèn)之魂，旅游是小鎮(zhèn)之美，社區(qū)是小鎮(zhèn)之生，只有這四位一體，才是真正意義上的特色小鎮(zhèn)。

成都萬(wàn)達(dá)城

如今業(yè)界已經(jīng)達(dá)成共識(shí)的是，中國(guó)房地產(chǎn)已經(jīng)歷了兩個(gè)大的發(fā)展階段。第一階段是普遍的城市化，即從農(nóng)村進(jìn)入城市。第二階段是大城市化，即房地產(chǎn)開發(fā)從全國(guó)城市進(jìn)入到一二線核心城市。

可如今隨著各地地王頻發(fā)，開發(fā)企業(yè)們又陷入了新的一輪迷惘。在2016年新一輪的高房?jī)r(jià)、高地價(jià)的盛宴背后，是前所未有的焦慮感。要么就是拿不到地，要么就是刀口舔血的去拍地王。

業(yè)內(nèi)有一種流行觀點(diǎn)是，未來是大城市更新的時(shí)代�？纯醇~約、倫敦這些發(fā)達(dá)國(guó)家的核心大城市，都是進(jìn)入到這個(gè)時(shí)代。這個(gè)觀點(diǎn)沒錯(cuò)，也符合常識(shí)。但這樣的局勢(shì)一旦到來，就意味著中國(guó)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)將退出歷史舞臺(tái)。稍有開發(fā)常識(shí)的朋友都會(huì)知道，如今在大城市做城市更新項(xiàng)目，面臨的拆遷談判、業(yè)態(tài)的騰挪、政府的規(guī)劃審批都將無(wú)比繁瑣，時(shí)間周期更為長(zhǎng)久。最為重要的是，城市更新這樣微小的開發(fā)量根本無(wú)法支持大規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)未來的生存發(fā)展。

天津佛羅倫薩小鎮(zhèn)

最新住建部的一組統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，十二五期間，中國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)投資額增長(zhǎng)率從期初的28%下降到期末的1%。同時(shí)中國(guó)前20強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)占有率已經(jīng)達(dá)到20%。這樣恐怖的投資降幅和大企業(yè)的分食市場(chǎng)，意味著大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都必將面臨著轉(zhuǎn)型或者出局的局面。

面臨著十三五的房地產(chǎn)局勢(shì)，到底會(huì)如何？新形勢(shì)下的中國(guó)經(jīng)濟(jì)地理局勢(shì)，從海外的產(chǎn)業(yè)變遷和城市發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來看，中國(guó)下階段的房地產(chǎn)市場(chǎng)主流趨勢(shì)會(huì)走向何方？我們又該怎么辦？

核心城市的商業(yè)地產(chǎn)和住宅開發(fā)前景的不確定性都在增加，而從城市發(fā)展路徑的角度看，核心城市向城市群發(fā)展的趨勢(shì)明確，圍繞核心城市周邊的小城市或核心城市郊區(qū)的小鎮(zhèn)開發(fā)前景較好。

一  核心城市價(jià)格一波超越一波，地價(jià)超過樓價(jià)，幾乎無(wú)以為繼

朋友圈經(jīng)常被刷屏的新聞之一，就是某個(gè)區(qū)域又拍出了新的地王。從今年上半年成交數(shù)據(jù)來看，地王宗數(shù)、總價(jià)都創(chuàng)新高。尤其是二線城市土地價(jià)格漲幅驚人。而成交土地價(jià)格貴過周邊房?jī)r(jià)，“面粉貴過面包“的現(xiàn)象更為普遍。

• 根據(jù)CRIC數(shù)據(jù)顯示，2016年上半年地王120宗，總價(jià)達(dá)到3189億元。2016年上半年的地王宗數(shù)遠(yuǎn)高于同樣地產(chǎn)熱的2013年2009年以外，其成交金額更是遠(yuǎn)超去年。

• 分城市地價(jià)的漲幅來看，15年至今的一、二線城市漲幅分別高達(dá)50%和70%以上，而三線城市相對(duì)較好，土地價(jià)格漲幅僅約10%。

• 從總價(jià)前十的項(xiàng)目來看，比較其成交時(shí)樓板價(jià)與周邊房?jī)r(jià)的比重，2016年至今的地王已經(jīng)達(dá)到1.2。

   

良好的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)背景、城市化、居民收入上升、國(guó)內(nèi)外寬松的貨幣政策等因素帶來了地產(chǎn)十余年的高速發(fā)展，關(guān)于未來房?jī)r(jià)走勢(shì)，從來都是最熱門的話題。房?jī)r(jià)是漲或跌，我們這里不作過多猜想，只是種種數(shù)據(jù)表明，一、二線核心城市無(wú)論從普通居民的消費(fèi)承受能力還是產(chǎn)業(yè)布局上，其性價(jià)比都在降低。

在近兩年經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度放緩的背景下，尤其是制造業(yè)等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)面臨成本上升，盈利下降的困難境地，而不斷上升的土地、房租成本使得盈利更加困難。一、二線城市的吸引力也將隨之下降。

對(duì)于普通居民而言：下圖是近3年一線城市/二/三的住房收入比。一線城市的住房收入比遠(yuǎn)高于其它城市。這只是一個(gè)平均值，要是細(xì)看北京、上海、深圳的數(shù)據(jù)，還要遠(yuǎn)高于此。

對(duì)于工商企業(yè)、地產(chǎn)企業(yè)而言：以零售為例，承載核心商圈重要價(jià)值的商業(yè)地產(chǎn)百貨、購(gòu)物中心表現(xiàn)持續(xù)低迷，高企的地價(jià)/租金使得實(shí)體經(jīng)濟(jì)難以承受。

全國(guó)50家/100家重點(diǎn)零售企業(yè)零售額當(dāng)月同比%

今年以來旅游市場(chǎng)異常火爆，在線周邊游市場(chǎng)持續(xù)高增速，預(yù)計(jì)未來增速仍然在30%以上。擴(kuò)展到整個(gè)旅游業(yè)來看，今年華僑城擬投資1200億元打造天回、安仁、黃龍溪三大旅游名鎮(zhèn)，萬(wàn)達(dá)擬投資550億打造成都萬(wàn)達(dá)城等等，旅游項(xiàng)目的投資開發(fā)遍地開花。尤其是核心城市周邊游小鎮(zhèn)的開發(fā)熱度極高。

2016-2018中國(guó)在線周邊游市場(chǎng)預(yù)測(cè)

二  中國(guó)城市新地理：產(chǎn)業(yè)布局從大城市走向大城市帶

更進(jìn)一步，從城市發(fā)展路徑來看，產(chǎn)業(yè)布局其實(shí)是在逐步促進(jìn)“大城市帶”的形成。

（1）麥肯錫城市群方法將中國(guó)城市分為22個(gè)城市群，每個(gè)城市群圍繞1到2個(gè)中心城市發(fā)展，每個(gè)圍繞在核心城市周邊的小城市大約十幾個(gè)到幾十個(gè)。所有的衛(wèi)星城距離1個(gè)中心城市不超過300公里，并且每個(gè)城市群的GDP都超過中國(guó)城市總GDP的1%。

麥肯錫城市群及其中心城市

（2）2015年12月，中央城市工作會(huì)議于北京召開。會(huì)議提到：“解決城市發(fā)展的關(guān)鍵所在是摒棄原有的以大城市為核心的城鎮(zhèn)化發(fā)展體系，而是要以城市群為主體形態(tài)，科學(xué)規(guī)劃城市空間布局，實(shí)現(xiàn)緊湊集約、高效綠色發(fā)展。要優(yōu)化提升東部城市群，在中西部地區(qū)培育發(fā)展一批城市群、區(qū)域性中心城市。要強(qiáng)化大中小城市和小城鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)協(xié)作協(xié)同，逐步形成橫向錯(cuò)位發(fā)展、縱向分工協(xié)作的發(fā)展格局。”

（3）以上海為例，計(jì)劃構(gòu)建上海與蘇州、無(wú)錫、南通、寧波、嘉興、舟山等地區(qū)協(xié)同發(fā)展的“1+6”上海大都市圈，形成90分鐘交通出行圈，突出同城效應(yīng)。

長(zhǎng)三角城市群空間格局示意圖

根據(jù)長(zhǎng)三角洲城市群發(fā)展規(guī)劃，長(zhǎng)三角城市群大中小城市齊全，擁有 1 座超大城市、1 座特大城市、13 座大城市、9 座中等城市和 42 座小城市，各具特色的小城鎮(zhèn)星羅棋布，城鎮(zhèn)分布密度達(dá)到每萬(wàn)平方公里 80多個(gè)。城鎮(zhèn)間聯(lián)系密切，區(qū)域一體化進(jìn)程較快，省市多層級(jí)、寬領(lǐng)域的對(duì)話平臺(tái)和協(xié)商溝通比較通暢。

根據(jù)2013年建設(shè)用地總規(guī)模的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，核心城市上海的開發(fā)強(qiáng)度高達(dá)36%，遠(yuǎn)超過法國(guó)大巴黎地區(qū)的21%，英國(guó)大倫敦地區(qū)的24%。因此規(guī)劃提出，上海、蘇南、環(huán)杭州灣等地區(qū)要率先轉(zhuǎn)變空間開發(fā)模式，嚴(yán)格控制新增建設(shè)用地規(guī)模和開發(fā)強(qiáng)度，適度擴(kuò)大農(nóng)業(yè)和生態(tài)空間。規(guī)劃對(duì)上海提出諸多要求：首先是嚴(yán)格控制上海中心城區(qū)人口規(guī)模，引導(dǎo)人口向郊區(qū)、重點(diǎn)小城鎮(zhèn)和臨滬城市合理分布，同時(shí)建設(shè)好衛(wèi)星城。

《長(zhǎng)江三角洲城市群發(fā)展規(guī)劃》，2014年數(shù)據(jù)。

三  新興產(chǎn)業(yè)興起，現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)無(wú)需向大城市核心區(qū)集中

科技的發(fā)展為人們的生活、工作提供了極大的便利。從產(chǎn)業(yè)發(fā)展的角度，科技的發(fā)展為產(chǎn)業(yè)提供了城市之間、區(qū)域之間更強(qiáng)的紐帶作用，從而使產(chǎn)業(yè)在空間距離上的分散成為可能，同時(shí)也降低了成本。從一個(gè)最為典型的例子說起，我們來看看世界金融中心華爾街的變化。

最早的華爾街，是金融交易聚集地。像芝加哥的商品交易所、谷物交易所和期權(quán)交易所這些傳統(tǒng)金融中心有大約5萬(wàn)名雇員，而現(xiàn)在，很多工作可以由電腦自動(dòng)完成。

在《更為虛擬化：阿爾.伯克利訪談》中，有這樣一段話：華爾街即使還重要，也會(huì)變得越來越電子化。由于科技使人們可以在任何地方工作，所以華爾街將作為一個(gè)虛擬地點(diǎn)而不是地理實(shí)體存在，其價(jià)值將體現(xiàn)在投資家對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的判斷及經(jīng)紀(jì)人的知識(shí)之中，有價(jià)值并值得支付的是關(guān)于買賣哪種證券的良策。

隨著基礎(chǔ)設(shè)施的完善，以及新興產(chǎn)業(yè)的興起，城市工商業(yè)集中于核心大城市的必要性在逐步降低�？偨Y(jié)起來，說明了兩種趨勢(shì)：

第一，   基礎(chǔ)設(shè)施完善為核心城市轉(zhuǎn)向周邊城市，或中心城區(qū)轉(zhuǎn)向郊區(qū)提供可行性；

第二，   新興產(chǎn)業(yè)留在核心城市/中心城區(qū)的必要性在降低。

簡(jiǎn)單說就是，性價(jià)比的權(quán)衡。在核心城市承載能力有限的背景下，中心的價(jià)值變得越來越高，也就是工商企業(yè)、居民為此承受的成本也越來越高，城市中心的性價(jià)比也在降低。

目前，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)正面臨著二三十年快速增長(zhǎng)之后的放緩，也是經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型最為迫切的時(shí)間點(diǎn)，新興產(chǎn)業(yè)將替代基礎(chǔ)制造業(yè)等成為未來經(jīng)濟(jì)的重要載體。而新興產(chǎn)業(yè)，如IT、金融、生物醫(yī)藥、傳媒、設(shè)計(jì)類公司等等對(duì)于城市配套要求較低，可在核心城市周邊布局，分散核心城市中心城區(qū)壓力。

從國(guó)外看，比如美國(guó)硅谷，是高科技事業(yè)云集的美國(guó)加州圣塔克拉拉谷的別稱。位于加利福尼亞州北部，舊金山灣區(qū)南部；硅谷是高科技技術(shù)創(chuàng)新和發(fā)展的開創(chuàng)者，該地區(qū)的風(fēng)險(xiǎn)投資占全美風(fēng)險(xiǎn)投資總額的三分之一。擇址硅谷的IT公司已經(jīng)發(fā)展到大約1500家。

美國(guó)硅谷

再例如，格林尼治是美國(guó)康涅狄格州的一個(gè)小鎮(zhèn)，面積很小，只有174平方公里，集中了五百多家對(duì)沖基金。單單Bridge Water一家公司就掌管著1500億美元的規(guī)模。這個(gè)地方離紐約州坐火車35~40分鐘。

格林尼治小鎮(zhèn)

從國(guó)內(nèi)看，杭州玉皇山南基金小鎮(zhèn)將借鑒“紐約、波士頓”模式，打造中國(guó)版“格林尼治”，重點(diǎn)打造私募股權(quán)投資基金產(chǎn)業(yè)鏈，形成投資基金資產(chǎn)管理中心，彌補(bǔ)上海等地在服務(wù)中小企業(yè)方面的不足。小鎮(zhèn)目前投資項(xiàng)目300余個(gè)，投資金額200余億元，管理資產(chǎn)規(guī)模超過1000億元，資本集聚效應(yīng)已初步顯現(xiàn)。

杭州基金小鎮(zhèn)

同時(shí)，私人汽車的普及，城市交通網(wǎng)絡(luò)的不斷完善，包括城郊地鐵的開通、高鐵線路增加縮短了城市及周邊區(qū)域往來的時(shí)間成本，便利性提升。同時(shí)，郊區(qū)和小城鎮(zhèn)相對(duì)較低的人口密度也提供了更好的自然綠化環(huán)境，提升生活品質(zhì)。從上面的例子可見，國(guó)內(nèi)的玉南山基金小鎮(zhèn)的自然環(huán)境不用多說，美國(guó)的格林尼治基金小鎮(zhèn)也在美國(guó)中央公園的附近。

美國(guó)中央公園，離格林尼治小鎮(zhèn)很近

四  美國(guó)模式將會(huì)成為中國(guó)一、二線核心城市的未來

整體上，美國(guó)三大城市群都由大都市、小城市、小城鎮(zhèn)等不同層次的城鎮(zhèn)體系交錯(cuò)構(gòu)成。

在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，美國(guó)整體統(tǒng)籌產(chǎn)業(yè)布局，打造大“都市圈”和“城市帶”，依托大中城市，充分發(fā)揮中心城市的輻射帶動(dòng)作用，構(gòu)建多層次的城鎮(zhèn)體系，形成了國(guó)際性大都市、全國(guó)中心城市、區(qū)域中心城市、小城市、鎮(zhèn)等不同層次的城鎮(zhèn)體系。

從地區(qū)分布看，美國(guó)已形成了三大城市群： 1、波士頓——華盛頓城市群。 2、芝加哥——匹茲堡城市群。 3、圣地亞哥——舊金山城市群。這些城市帶和都市區(qū)的形成，都不是靠無(wú)限擴(kuò)張中心城市來實(shí)現(xiàn)城市規(guī)模，而是通過大批小城鎮(zhèn)的集合來實(shí)現(xiàn)的，衛(wèi)星城鎮(zhèn)和工業(yè)區(qū)交錯(cuò)，共同構(gòu)成大都市圈。

從大城市/小城市，城市中心/郊區(qū)的分配來看：60年代小城鎮(zhèn)興起，人口和產(chǎn)業(yè)向中小城市聚集。

美國(guó)的城市化分為三個(gè)階段，農(nóng)村向城市遷移、小城市向大城市聚集、城市向郊區(qū)轉(zhuǎn)移三階段。

60年代，美國(guó)政府實(shí)行了“示范城市”的試驗(yàn)計(jì)劃，開始對(duì)大城市中心區(qū)進(jìn)行再開發(fā)，試驗(yàn)計(jì)劃旨在分流大城市人口，加快發(fā)展小城鎮(zhèn)。從下圖可見，美國(guó)城市市區(qū)人口在70-90年代以下降趨勢(shì)為主，同時(shí)，郊區(qū)人口持續(xù)增長(zhǎng)。70年代，美國(guó)50個(gè)大城市的人口下降了4%，而這些大城市周圍的小城鎮(zhèn)的人口則增加了11%，中等城市的人口增加了5%。

美國(guó)150年城市發(fā)展歷程

19世紀(jì)中葉以來芝加哥市人口變化

20世紀(jì)美國(guó)人口流動(dòng)

從人均GDP的指標(biāo)衡量，目前我國(guó)的人均GDP和美國(guó)小城鎮(zhèn)發(fā)展的階段較為相似。

由于中國(guó)各地區(qū)人均GDP水平相差較大，我們采用2015年各地人均GDP分別來對(duì)應(yīng)美國(guó)時(shí)期，可以發(fā)現(xiàn)中國(guó)基本處于美國(guó)70年代以后至90年代之前，也就是美國(guó)人口由核心城市向小城鎮(zhèn)分散，由中心地區(qū)向郊區(qū)分散的過程。

從目前核心城市的人口、交通、基礎(chǔ)設(shè)施壓力等來看，向郊區(qū)小鎮(zhèn)、向小城市發(fā)展的需求也愈加強(qiáng)烈。

通過美國(guó)的城市發(fā)展路徑梳理，和我國(guó)目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平看，未來幾年城市化的過程中，預(yù)計(jì)人口將由城市中心向郊區(qū)發(fā)展。

五  國(guó)家政策力推小鎮(zhèn)模式

今年以來，關(guān)注旅游行業(yè)的從業(yè)者都會(huì)注意到關(guān)于發(fā)展小鎮(zhèn)的各項(xiàng)政策陳出不窮，有國(guó)家層面的大指導(dǎo)方針，也有各地對(duì)于旅游小鎮(zhèn)建設(shè)的具體目標(biāo)�？偨Y(jié)如下：

（一）國(guó)家政策積極推薦小鎮(zhèn)建設(shè)

• 在《關(guān)于深入推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的若干意見》中，提出發(fā)展具有特色優(yōu)勢(shì)的魅力小鎮(zhèn)。

• 在編制起草“十三五”規(guī)劃綱要過程中，對(duì)“十三五”期間鼓勵(lì)各地區(qū)培育發(fā)展特色小城鎮(zhèn)進(jìn)行總體安排。

• 今年，發(fā)改委將選擇1000個(gè)左右條件較好的小城鎮(zhèn)，積極引導(dǎo)扶持發(fā)展為專業(yè)特色鎮(zhèn)。

2016年7月19日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)家發(fā)展改革委、財(cái)政部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于開展特色小鎮(zhèn)培育工作的通知》。

（二）各地紛紛出臺(tái)當(dāng)?shù)匦℃?zhèn)發(fā)展的各種規(guī)劃

六  大財(cái)團(tuán)紛紛推動(dòng)小鎮(zhèn)轉(zhuǎn)型

近兩年，各大房地產(chǎn)企業(yè)都將小鎮(zhèn)開發(fā)作為轉(zhuǎn)型的重點(diǎn)，有旅游小鎮(zhèn)，有養(yǎng)老小鎮(zhèn)，也有農(nóng)業(yè)休閑小鎮(zhèn)。宋衛(wèi)平帶領(lǐng)的綠城集團(tuán)在小鎮(zhèn)的開發(fā)上倍受關(guān)注，桃李春風(fēng)、烏鎮(zhèn)雅園都是業(yè)內(nèi)爭(zhēng)相學(xué)習(xí)的案例。萬(wàn)科的良渚文化村、隨園嘉樹在養(yǎng)老配套和細(xì)節(jié)打造上也有很多值得學(xué)習(xí)的地方。其它類似華僑城、萬(wàn)達(dá)，旅游小鎮(zhèn)的打造也是這些集團(tuán)轉(zhuǎn)型的出路之一。

成都版的“格林尼治”基金小鎮(zhèn)

杭州桃李春風(fēng)

上月9日碧桂園集團(tuán)宣布啟動(dòng)“科技小鎮(zhèn)”計(jì)劃，據(jù)了解，目前該集團(tuán)已有三個(gè)科技小鎮(zhèn)項(xiàng)目開動(dòng)，分別是惠東稔山科技生態(tài)城項(xiàng)目、惠州潼湖創(chuàng)新小鎮(zhèn)項(xiàng)目、惠州潼湖科學(xué)城項(xiàng)目。

與碧桂園不同，綠城中國(guó)聯(lián)席董事長(zhǎng)宋衛(wèi)平選擇的是特色“農(nóng)業(yè)小鎮(zhèn)”。按他的設(shè)想，小鎮(zhèn)距離上海、杭州等城市三五十公里，一個(gè)小鎮(zhèn)需要三平方公里土地，其中兩平方公里是農(nóng)業(yè)，一平方公里開發(fā)建設(shè)，形成3萬(wàn)人的小鎮(zhèn)。農(nóng)業(yè)小鎮(zhèn)最大的特點(diǎn)是對(duì)基礎(chǔ)農(nóng)業(yè)的規(guī)劃，靠著小鎮(zhèn)中房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)部分獲得的收益，帶動(dòng)周邊的農(nóng)業(yè)改造，建成富有地方特色的大型農(nóng)業(yè)基地，并將周邊的農(nóng)民轉(zhuǎn)化為現(xiàn)代農(nóng)業(yè)工人。未來5-10年，綠城將打造5-10個(gè)這樣的理想“農(nóng)業(yè)小鎮(zhèn)”。

華僑城集團(tuán)則在“文旅小鎮(zhèn)”發(fā)力，日前，該集團(tuán)在四川同包括成都金牛區(qū)、大邑縣、雙流區(qū)三地政府以及成都文旅集團(tuán)簽署合作協(xié)議，擬投資1200億元打造天回、安仁、黃龍溪三大旅游名鎮(zhèn)。華僑城集團(tuán)公司總經(jīng)理段先念表示，將按照國(guó)家新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，在“文化+旅游+城鎮(zhèn)化”模式下，讓三座歷史名鎮(zhèn)煥發(fā)新的活力。

東部華僑城茵特拉根小鎮(zhèn)

為何房企轉(zhuǎn)型會(huì)青睞特色小鎮(zhèn)？除了行業(yè)利潤(rùn)下滑，尋找新的增長(zhǎng)點(diǎn)之外，政策推動(dòng)應(yīng)是其中因素之一。

• “十三五”規(guī)劃綱要提出，要因地制宜發(fā)展特色鮮明、產(chǎn)城融合、充滿魅力的小城鎮(zhèn)。

• 今年5月，國(guó)家發(fā)改委也表示，將強(qiáng)化對(duì)特色鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的資金支持，支持特色小鎮(zhèn)提升基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施等功能，并將選擇1000個(gè)左右條件較好的小城鎮(zhèn)，積極引導(dǎo)扶持。

• 今年7月，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)家發(fā)展改革委、財(cái)政部三部委聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于開展特色小鎮(zhèn)培育工作的通知》，提出要通過培育特色鮮明、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、綠色生態(tài)、美麗宜居的特色小鎮(zhèn)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)，強(qiáng)調(diào)建設(shè)特色小鎮(zhèn)要充分發(fā)揮市場(chǎng)主體作用，政府重在搭建平臺(tái)、提供服務(wù)，防止大包大攬，防止盲目造鎮(zhèn)。

根據(jù)文件，到2020年，全國(guó)要培育1000個(gè)左右各具特色、富有活力的休閑旅游、商貿(mào)物流、現(xiàn)代制造、教育科技、傳統(tǒng)文化、美麗宜居的特色小鎮(zhèn)。

綜上所述，人口、產(chǎn)業(yè)聚集從中心城市向郊區(qū)發(fā)展，從核心城市向大城市帶發(fā)展可能是未來城市發(fā)展的重要特征，2016年，是房地產(chǎn)從核心城市向產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)發(fā)展的最關(guān)鍵的一年。

本文來源：微山湖古鎮(zhèn)